Le journal du chantier
DPE, passoire thermique : ce qui bloque une mise en location
Pour un propriétaire bailleur, la lettre du diagnostic de performance énergétique n'est plus une information, c'est une condition de mise en location. Le calendrier est fixé et il avance.
Au sommaire
Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne se loue plus
En France métropolitaine, un logement classé G au diagnostic de performance énergétique ne peut plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025. La règle s'inscrit dans les critères de décence du logement : un logement trop consommateur n'est plus considéré comme décent au sens de la réglementation.
Pour un bailleur, cela déplace le sujet. Le diagnostic n'est plus une pièce d'information remise au locataire parmi d'autres, c'est ce qui autorise ou non la mise en location. Un logement classé G laissé en l'état ne se transforme pas en logement moins rentable : il sort du marché locatif.
La conséquence pratique se lit au moment d'un changement de locataire. C'est là que la question se pose concrètement, et c'est pourquoi elle se traite en amont, pendant que le logement est encore occupé, plutôt qu'au moment où il est vide et où chaque mois compte.
Le calendrier ne s'arrête pas à la classe G
L'interdiction s'étendra aux logements classés F en 2028, puis aux logements classés E en 2034. Ces deux échéances changent la façon de raisonner : un logement classé F aujourd'hui n'est pas concerné, mais il le sera, et un logement classé E le sera à son tour.
Cela pèse directement sur la manière de dimensionner des travaux. Faire juste ce qu'il faut pour sortir de G et atterrir en F revient à repayer un chantier avant l'échéance suivante. Viser deux classes plutôt qu'une coûte davantage sur le moment et coûte moins cher sur la durée de détention du bien.
Le même raisonnement vaut à l'achat. Un logement mal classé se négocie, mais le coût des travaux et le calendrier réglementaire se calculent avant l'offre, pas après la signature. C'est devenu une composante du prix, au même titre que la surface.
Ce qui fait sortir un logement de la classe G
Quatre familles de travaux structurent les parcours d'aide, et ce sont aussi celles qui pèsent sur l'étiquette : l'isolation, le chauffage, la ventilation et l'eau chaude sanitaire. Un logement mal classé cumule presque toujours plusieurs faiblesses sur ces postes.
L'ordre compte. Isoler avant de changer le système de chauffage permet de dimensionner correctement le nouvel équipement, donc de ne pas surpayer une puissance inutile. Faire l'inverse conduit à installer une chaudière ou une pompe à chaleur calibrée sur les déperditions d'avant travaux.
La ventilation ne se traite jamais en dernier, ni en option. Un logement rendu étanche par des menuiseries neuves et une isolation continue doit évacuer l'humidité produite par ses occupants. Sans cela, la condensation apparaît sur les points froids restants, et le confort perçu se dégrade alors même que la consommation baisse.
Les aides ouvertes aux propriétaires bailleurs
MaPrimeRénov' s'adresse aux propriétaires occupants comme aux propriétaires bailleurs, pour un logement construit depuis au moins quinze ans et utilisé en résidence principale. Le statut de bailleur n'est donc pas un obstacle, à condition que le logement serve de résidence principale à son occupant.
Le parcours rénovation d'ampleur est celui qui correspond au cas d'un logement mal classé, puisqu'il regroupe plusieurs travaux parmi l'isolation, le chauffage, la ventilation et l'eau chaude sanitaire, avec un audit énergétique avant et après travaux. La prise en charge va de 10 à 80 % selon les revenus, dans la limite d'un plafond de dépenses de 30 000 € HT, porté à 40 000 € selon les gains énergétiques obtenus.
Deux conditions ne se contournent pas. Les travaux doivent être réalisés par un professionnel reconnu garant de l'environnement, sauf raccordement à un réseau de chaleur. Et l'éco-prêt à taux zéro, qui peut se cumuler avec MaPrimeRénov', obéit à sa propre condition d'ancienneté : plus de deux ans, avec un montant pouvant atteindre 50 000 € pour une rénovation globale.
L'Anah et le conventionnement, sur Dijon métropole
En lien avec l'Agence nationale de l'habitat, Dijon métropole déploie sur l'ensemble de son territoire, dans le cadre d'un Pacte territorial, un accompagnement destiné aux propriétaires occupants sous conditions de ressources et aux bailleurs de logements conventionnés. L'aide de l'Anah peut représenter de 10 à 80 % du montant des travaux.
Le conventionnement est la contrepartie. Il porte sur les conditions de location du logement, et il engage le bailleur sur une durée. C'est un arbitrage à faire honnêtement, en mettant face à face le montant d'aide mobilisable et l'engagement locatif consenti, plutôt qu'en découvrant la contrainte une fois le dossier avancé.
Pour poser ce calcul, un conseil gratuit existe. Rénovéco est présenté par Dijon métropole comme un service public gratuit, objectif et personnalisé, ouvert aux propriétaires et copropriétaires, occupants ou bailleurs, d'un logement situé dans l'une des vingt-trois communes de la métropole, sur rendez-vous au 1 boulevard Voltaire à Dijon. Pour un bien situé à Gevrey-Chambertin, Genlis, Nuits-Saint-Georges, Is-sur-Tille, Mirebeau-sur-Bèze ou Arc-sur-Tille, qui ne relèvent pas de la métropole, l'interlocuteur est France Rénov'.
L'ordre dans lequel s'y prendre
Commencez par l'audit énergétique, qui est de toute façon exigé avant et après travaux dans le parcours rénovation d'ampleur. Il donne le scénario, la hiérarchie des gestes et le gain visé. Engager des travaux sans lui, c'est risquer de financer un poste qui ne fera pas bouger l'étiquette.
Vérifiez ensuite l'éligibilité aux dispositifs, un par un, avec leurs conditions propres. Quinze ans et résidence principale pour MaPrimeRénov', plus de deux ans pour l'éco-prêt à taux zéro, plus de deux ans également pour les taux réduits de TVA, conditions de ressources ou conventionnement pour l'Anah. Ces critères ne se déduisent pas les uns des autres.
Consultez enfin les entreprises sur un périmètre déjà arrêté. Un devis demandé sur un projet flou revient flou, et il ne se compare à rien. Un devis demandé sur un scénario issu de l'audit, avec des lots identifiés, se compare ligne à ligne, et c'est ce qui permet de décider vite quand le logement est vide.
En bref
Un logement classé F peut-il encore être loué ?
Oui pour l'instant. L'interdiction porte sur les logements classés G depuis le 1er janvier 2025, et s'étendra aux logements classés F en 2028, puis aux logements classés E en 2034.
Un propriétaire bailleur a-t-il droit à MaPrimeRénov' ?
Oui. L'aide s'adresse aux propriétaires occupants comme aux propriétaires bailleurs d'un logement construit depuis au moins quinze ans et utilisé en résidence principale, avec des travaux réalisés par un professionnel reconnu garant de l'environnement, sauf raccordement à un réseau de chaleur.
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