Le journal du chantier
Rénover dans le secteur sauvegardé de Dijon : ce que l'ABF regarde
Dans le centre de Dijon, le document d'urbanisme qui vous concerne n'est pas celui que vous croyez. Un plan de sauvegarde s'y substitue au plan local d'urbanisme, et il descend jusqu'au détail d'une menuiserie.
Au sommaire
- Quatre-vingt-dix-sept hectares où le plan local d'urbanisme ne s'applique plus
- Ce que l'architecte des Bâtiments de France regarde vraiment
- Le centre de Dijon n'est pas le seul périmètre protégé de la métropole
- Les délais d'instruction, et pourquoi on les anticipe
- Le bâti ancien impose ses propres vérifications
- Ce que la protection change dans la conduite du chantier
Quatre-vingt-dix-sept hectares où le plan local d'urbanisme ne s'applique plus
Le centre historique de Dijon est un site patrimonial remarquable. Créé en 1966 comme secteur sauvegardé par le ministère de la Culture, il a pris cette appellation avec la loi du 7 juillet 2016. Il couvre 97 hectares, ce qui en fait l'un des plus étendus de France, et rassemble environ 3 000 immeubles de toutes époques.
Son périmètre se lit sur le terrain sans plan cadastral : ce sont les boulevards qui ont remplacé les anciennes fortifications qui le délimitent. Si votre immeuble se trouve à l'intérieur de cette ceinture, vous êtes dedans. C'est la première vérification à faire, avant même de dessiner quoi que ce soit.
Le point décisif tient en une phrase. Ce secteur est régi par un plan de sauvegarde et de mise en valeur, approuvé en 1990, qui se substitue au plan local d'urbanisme dans son périmètre. Autrement dit, les règles que vous liriez dans le PLU de Dijon ne sont pas celles qui s'appliquent chez vous. Beaucoup de projets partent de travers à cette étape, parce qu'on a lu le mauvais document.
Ce que l'architecte des Bâtiments de France regarde vraiment
En site patrimonial remarquable et aux abords des monuments historiques, les procédures diffèrent et l'avis de l'architecte des Bâtiments de France entre dans le circuit. Son regard porte sur l'aspect extérieur : ce qui se voit depuis l'espace public, ce qui compose la façade, ce qui dessine la toiture.
La campagne de ravalement menée par la Ville de Dijon donne une idée précise du niveau de détail attendu. Elle conditionne son aide à l'avis de l'architecte des Bâtiments de France et au respect des prescriptions de matériaux, de teintes et de mise en œuvre définies avec lui et avec la commission régionale des monuments historiques. Matériaux, teintes, mise en œuvre : les trois entrent dans la discussion.
Cela veut dire qu'un projet ne se présente pas en disant « je refais mes fenêtres ». Il se présente avec le matériau, la section des profils, le mode d'ouverture, la teinte, la vitrerie. Plus le dossier est précis en amont, moins l'instruction se transforme en allers-retours. C'est le contraire d'une contrainte subie : c'est un travail de préparation.
Le centre de Dijon n'est pas le seul périmètre protégé de la métropole
La métropole compte trois sites patrimoniaux remarquables, et non un seul. Le premier est le centre de Dijon, régi par le plan de sauvegarde. Le deuxième, appelé site des Climats, est régi par une aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine : il couvre les centres anciens de Chenôve et de Marsannay-la-Côte, ainsi que les anciens faubourgs de Dijon. Le troisième concerne Fontaine-lès-Dijon, également régi par une telle aire.
La conséquence pratique est directe pour qui habite Marsannay-la-Côte : le centre ancien de la commune relève de cette protection, et les travaux visibles depuis l'espace public y passent par l'architecte des Bâtiments de France. On croit souvent que la protection s'arrête aux boulevards de Dijon. Elle déborde largement.
Ce contexte s'inscrit dans un ensemble plus large. Les Climats du vignoble de Bourgogne sont inscrits au patrimoine mondial de l'UNESCO depuis le 4 juillet 2015 au titre des paysages culturels, et l'inscription reconnaît les villages viticoles ainsi que les centres historiques de Beaune et de Dijon. Le bien porte sur 1 247 parcelles cultivées en Côte-d'Or, le long des côtes de Nuits et de Beaune.
Les délais d'instruction, et pourquoi on les anticipe
En secteur protégé, les délais d'instruction sont allongés du fait de l'avis de l'architecte des Bâtiments de France. Pour une déclaration préalable, le délai est majoré à deux mois en zone protégée. Cette majoration n'est pas un aléa : elle est prévue, elle se planifie.
Ce que cela change pour vous tient au calendrier du chantier, pas à sa faisabilité. Un ravalement qu'on veut voir réalisé avant l'hiver se dépose donc bien en amont, en tenant compte à la fois de l'instruction et de la disponibilité des entreprises. Beaucoup de projets se retrouvent décalés d'une saison entière pour avoir déposé trop tard.
Le second effet est moins connu : un dossier incomplet fait repartir l'horloge. Photographies du contexte, description des matériaux, échantillons de teinte, coupe de principe. Ce qui manque au dépôt se demande en cours d'instruction, et le temps perdu ne se rattrape pas.
Le bâti ancien impose ses propres vérifications
Un immeuble du centre de Dijon a souvent traversé plusieurs campagnes de travaux. Chacune a laissé des matériaux différents, parfois superposés. Avant d'ouvrir, deux repérages réglementaires se posent selon l'âge du bâti et la nature des interventions.
Le diagnostic amiante concerne les logements dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, et le repérage de l'amiante avant travaux est encadré réglementairement. Sur un immeuble ancien, ce ne sont pas les murs d'origine qui sont en cause, mais les interventions du vingtième siècle : colles de carrelage, dalles de sol, conduits, enduits de rebouchage.
Le constat de risque d'exposition au plomb, lui, concerne les logements construits avant le 1er janvier 1949. Dans un centre historique, cette date couvre l'immense majorité du parc. Le sujet se pose surtout au moment de décaper des boiseries ou d'anciennes peintures, opération courante quand on reprend des menuiseries intérieures.
Ce que la protection change dans la conduite du chantier
Le premier effet est le choix des matériaux. Les prescriptions portent sur ce qui se voit, mais elles ont des conséquences techniques : un enduit compatible avec un mur ancien laisse migrer la vapeur d'eau, un enduit trop fermé la piège dans la maçonnerie. Sur un bâti en pierre, ce choix ne relève pas seulement de l'esthétique, il décide de la durée de vie de la façade.
Le deuxième effet est logistique. Rues étroites, stationnement contraint, échafaudage sur voirie, évacuation des gravats par l'escalier : dans le centre ancien, la mise en œuvre coûte des heures que le même chantier ne coûterait pas en périphérie. Ces heures doivent apparaître au devis, sinon elles réapparaissent en cours de chantier.
Le troisième effet est l'ordre des opérations. Dans un immeuble protégé, on ne commande pas de menuiseries avant d'avoir l'accord sur leur dessin, et on ne monte pas d'échafaudage avant d'avoir l'autorisation d'occupation du domaine public. C'est un chantier qui se gagne dans les semaines de préparation, pas sur le rythme de pose.
En bref
Comment savoir si mon immeuble est dans le secteur sauvegardé ?
Le périmètre du site patrimonial remarquable de Dijon est délimité par les boulevards qui ont remplacé les anciennes fortifications. Il couvre 97 hectares et environ 3 000 immeubles. Le service urbanisme de la Ville confirme la situation exacte d'une parcelle.
L'avis de l'architecte des Bâtiments de France allonge-t-il les délais ?
Oui. En site patrimonial remarquable et aux abords des monuments historiques, les procédures diffèrent et les délais d'instruction sont allongés. Pour une déclaration préalable, le délai est majoré à deux mois en zone protégée.
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